Tháng Tư 2021

Tính từ đầu năm 2020 đến nay, mọi doanh nghiệp đang tìm cách “chung sống” với đại dịch COVID 19, theo đó là chiến tranh thương mại Mỹ- Trung và xu hướng dịch chuyển nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khiến thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng sôi nổi. Giá đất cũng như giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn tại các khu công nghiệp tăng mạnh. Sự lựa chọn nào là đúng đắn và hợp lý cho doanh nghiệp kinh doanh sản xuất giữa rất nhiều nhà cung cấp nhà xưởng cho thuê trên thị trường?

Bài viết dưới đây dự đoán một số xu hướng về thị trường nhà xưởng và đưa ra gợi ý cho doanh nghiệp lựa chọn một nhà đầu tư cho thuê nhà xưởng thật “chất” trong bối cảnh hậu COVID.

1.     Các nguồn vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam:

Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tìm đến Việt Nam mở ra cơ hội cho sự kết nối, giao thương quốc tế. Bên cạnh đó, sự lớn lên của các tập đoàn đa quốc gia (MNC) đặc biệt ở các ngành nghề công nghiệp như cơ khí, hóa chất, chế biến thủy sản, nông sản, thực phẩm thúc đẩy lĩnh vực cho thuê nhà xưởng phát triển theo.

2.     Cơ sở hạ tầng, giao thông được cải thiện:

Hệ thống giao thông đường bộ, hàng không, đường thủy được cải thiện dần, nâng cấp khang trang là dấu hiệu để phát triển bất động sản. Các tuyến quốc lộ hoặc nhánh giao thông trọng yếu được quan tâm đầu tư cũng tạo điều kiện cho hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam phát triển khá tốt trong thời gian gần đây.

3.     Các ngành chế biến xuất khẩu phát triển:

Xu hướng chuyển dịch sang các ngành sản xuất, chế biến, may mặc sau giai đoạn “chống chọi” với đại dịch, thị trường cho thuê nhà xưởng phát triển vẫn sôi động và đầy hứa hẹn với những quy cách, tiêu chuẩn mới mang tính toàn cầu cả về cơ sở, chi phí và các dịch vụ hỗ trợ kèm theo.

4.     Tiện ích, ưu đãi từ nhà việc đi thuê nhà xưởng:

Các doanh nghiệp mới đến Việt Nam hoặc các doanh nghiệp khởi nghiệp đều băn khoăn trong bước đầu tìm nhà xưởng sao cho tiết kiệm chi phí và thời gian. Nắm bắt được nhu cầu đó, các chủ đầu tư cho thuê nhà xưởng hiện nay liên tục đưa ra các tiện ích và ưu đãi về giá cả để thu hút khách hàng đi thuê.

Thêm nữa các chủ sở hữu nhà xưởng cũng tìm cách đảm bảo an ninh trật tự, việc xây lắp nhà xưởng vững chãi, hệ thống điện, xử lý rác thải được lắp đặt đầy đủ theo quy định nhà nước, đồng thời áp dụng công nghệ mới để đáp ứng các yêu cầu đặc thù của một số ngành nghề.

Hệ sinh thái cùng ngành nghề trong một khu tập hợp các nhà xưởng cho thuê tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất trao đổi, hợp tác, thuận tiện trong việc hình thành chuỗi cung ứng sản xuất.

5.     Cho thuê nhà xưởng theo tiêu chuẩn quốc tế:

Với xu thế phát triển của các ngành công nghiệp sinh thái, công nghệ cao, công nghệ xanh, chú trọng đến môi trường thì các doanh nghiệp cũng cần đưa những tiêu chuẩn như…. vào danh sách các tiêu chí dùng để lựa chọn một cơ sở cho thuê nhà xưởng uy tín, có những cam kết trong việc hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện tốt những mục này.   

Tính chuyên nghiệp, nhanh chóng trong việc hỗ trợ pháp lý, thủ tục hành chính cũng là một điểm cộng cạnh tranh cho nhà đầu tư cho thuê nhà xưởng.

Nhằm đáp ứng yêu cầu cho thuê nhà xưởng trong xu hướng mới, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang nâng cấp và có sự thay đổi, phát triển sản phẩm theo những tiêu chuẩn cao hơn, đáp ứng những yêu cầu cao hơn từ khách hàng, đặc biệt là các yêu cầu từ nhà đầu tư quốc tế đang đầu tư vào Việt Nam. WHA là một trong những nhà đầu tư cho thuê nhà xưởng uy tín đáp ứng được những tiêu chuẩn đó.

Doanh nghiệp nước ngoài gần đây đầu tư vốn vào Việt Nam bằng nhiều hình thức như thành lập công ty tư nhân, hoặc góp vốn đầu tư. Chủ doanh nghiệp phải đến từ các nước WTO hoặc các quốc gia đã ký kết hiệp ước thương mại với Việt Nam. Người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam chỉ được kinh doanh các ngành nghề hoặc lĩnh vực được phép dành cho người nước ngoài có trong Biểu cam kết hoặc Điều ước quốc tế về đầu tư.

Đó là một trong số những điều mà người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam lưu ý để tránh gặp trở ngại khi thành lập công ty. Bài viết cung cấp thêm những lưu ý về rủi ro cho người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam. 

1.     Rủi ro về pháp lý dành cho người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam:

Chọn tên, địa điểm kinh doanh: Tên và địa điểm thành lập doanh nghiệp cần rõ ràng. Nếu doanh nghiệp nước ngoài thuê văn phòng từ một chủ sở hữu bất động sản khác thì địa điểm/ văn phòng đó đang trong tình trạng không tranh chấp, được thiết kế xây dựng theo đúng quy định nhà nước.

Vốn điều lệ khi thành lập doanh nghiệp: Doanh nghiệp cần có một số vốn nhất định bằng hoặc hơn hạn mức khi thành lập công ty trong các lĩnh vực giáo dục, bất động sản, du lịch lữ hành, …. Những ngành nghề còn lại, doanh nghiệp chỉ cần ước lượng một lượng vốn phù hợp với quy mô và phạm vi kinh doanh. Ngoài nguồn vốn cần có một kế hoạch tài chính cụ thể và hợp lý để duy trì hoạt động kinh doanh.

Lao động mà các doanh nghiệp nước ngoài thuê có thể là người địa phương hoặc người nước ngoài. Nếu nhân viên là người nước ngoài doanh nghiệp cần thực hiện các thủ tục Visa, xin giấy phép lao động và các hồ sơ khác theo yêu cầu.

2.     Rủi ro trong ý tưởng kinh doanh:

Khi tham gia thị trường, người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam có thể gặp phải sự trùng lặp về mặt ý tưởng kinh doanh, hoặc phải cạnh tranh với những ý tưởng và mô hình kinh doanh đã có mặt ở Việt Nam. Nếu ý tưởng không mới lạ, không thu hút thì sẽ sớm bị khách hàng bỏ quên.

3.     Rủi ro khi gia nhập thị trường:

Khác biệt về ngôn ngữ, văn hóa là trở ngại đầu tiên trong việc kinh doanh. Doanh nghiệp nước ngoài cần tìm hiểu thói quen sinh hoat, lối sống, cách làm việc, giao tiếp của người địa phương mới có thể đưa sản phẩm đến với người tiêu dùng.

Thiếu hệ sinh thái để phát triển và hợp tác cũng là một lý do khiến người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam phải…tự thân vận động. Sự quen thuộc, trung thành của người tiêu dùng đối với các thương hiệu địa phương cũng gây khó khăn cho các doanh nghiệp nước ngoài bắt đầu một sản phẩm mới lạ.

4.     Rủi ro khi thành lập phòng ban kinh doanh:

Hiện tại chưa có khuôn mẫu hay quy trình cụ thể, rõ ràng đối với việc thành lập và vận hành các phòng ban cho một doanh nghiệp mới, nhất là đối với người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam.

Xu hướng chuyển đổi số yêu cầu nhân sự có tư duy và kỹ năng mới, nhạy bén với công nghệ và những thay đổi chóng mặt khi kinh doanh thời 4.0

Thị trường Việt Nam được đánh giá là tiềm năng đang tạo cơ hội cho cả người nước ngoài muốn đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên với 5 rủi ro được bài viết nêu ra cho thấy quá trình kinh doanh không chỉ toàn hoa hồng đối với người nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam. Để giảm các rủi ro một cách tối thiểu, doanh nghiệp cần được tư vấn, hỗ trợ một cách bài bản và chuyên sâu qua một đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn uy tín và đã đạt hiệu quả nhất định.

Sau khi đại dịch COVID tạm thời được kiểm soát ổn định tại Việt Nam, các ngành công nghiệp sản xuất cũng hoạt động và phát triển sôi động trở lại. Lĩnh vực xây dựng nhà xưởng vì vậy cũng đang trở mình, những khu xưởng, kho hàng được thi công xây dựng như…nấm mọc sau mưa, hứa hẹn cung cấp một nguồn cơ sở vật chất, kho bãi dồi dào cho các doanh nghiệp muốn đầu tư kinh doanh. Nhưng làm thế nào để lựa chọn được một nhà xưởng được thiết kế phù hợp với ngành nghề mà doanh nghiệp đang kinh doanh. Những nguyên tắc nào trong thiết kế xây dựng nhà xưởng mà bên đi thuê cần chú ý khi tìm nhà xưởng tốt nhất để “an cư lạc nghiệp”.

1.     Lựa chọn đất xây dựng nhà xưởng:

Đất được dùng để xây dựng nhà xưởng cần phải là mảnh đất bằng phẳng, tốt nhất là nền đất phải kiên cố để chịu được lực lớn, làm móng vững chắc cho việc xây dựng nhà xưởng. Nếu nền đất chưa chắc chắn lắm thì trước khi thi công xây dựng cần phải gia cố bằng cọc thép hoặc các kỹ thuật chuyên môn khác.

Phần nền và móng cần đảm bảo sự vững chắc theo Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN2737:1995 về tải trọng và tác động của Viện Khoa học Kỹ thuật Xây dựng – Bộ Xây dựng.

2.     Phân khu nhà xưởng hợp lý:

Nhà xưởng tại một khu công nghiệp thường bao gồm một tập hợp các phân xưởng, nhà kho, căn-tin, khu sản xuất, chế biến, nơi để xe. Như vậy, bên thi công xây dựng nhà xưởng phải tận dụng được tối ưu quỹ đất sao cho các phân khu vừa thực hiện được đúng chức năng chính vừa tiết kiệm không gian. Mật độ các phân xưởng quá dày sẽ không thông thoáng và thiếu mảng xanh, không quá thưa vì sẽ mất nhiều thời gian trong quá trình vận chuyển hàng hóa.

Thiết kế nhà xưởng cơ bản gồm các phân khu như sau:

Khu trước nhà xưởng gồm có hàng rào, cổng, các phòng quản lý, phòng hành chính, khu trưng bày, giới thiệu sản phẩm, trung tâm nghiên cứu, phòng thí nghiệm, hội trường chung hoặc khu vực sinh hoạt dành cho công nhân viên), …

Khu vực sản xuất là khu vực chiếm diện tích lớn nhất cũng như phục vụ mục đích chính yếu của doanh nghiệp đi thuê. Đây là khu vực cần chiếm diện tích lớn nhất vì cũng là nơi tập trung công nhân lao động làm việc trong thời gian xuyên suốt trong ngày. Tùy theo ngành nghề kinh doanh của mình để doanh nghiệp đi thuê cân nhắc cách bố trí phân xưởng chính, phân xưởng phụ hay cách thiết kế dây chuyền sản xuất mang lại hiệu quả nhất cho mình.

Khu vực phụ trợ dùng để lắp đặt, phân bố các mạng lưới điện, trạm phát điện, trạm bơm, mạng lưới kỹ thuật, hệ thống nước, hệ thống thông gió…Tùy vào ngành nghề kinh doanh mà doanh nghiệp lựa chọn quy mô và các bộ phận hỗ trợ chuyên biệt khác.

Ngoài cách phân chia khu xưởng như trên, tùy vào đặc thù ngành nghề mà có những cách thiết kế xây dựng nhà xưởng khác như chia theo công đoạn, dây chuyền sản xuất, chia khu vực theo tính chất độc hại/ không độc hại.

3.     Các yếu tố thẩm mỹ khác:

Xây dựng nhà xưởng cần nghiên cứu hướng đón gió hoặc cách lắp đặt hệ thống cách nhiệt để điều hòa nhiệt độ cho phân xưởng.

Âm thanh, ánh sáng cũng là yếu tố quan trọng trong thiết kế xây dựng nhà xưởng. Phân xưởng cần có hệ thống cách âm tốt để không bị tiếng ồn bên ngoài hoặc bên trong nhà xưởng gây ảnh hưởng xấu đến sức khỏe công nhân viên. Hệ thống chiếu sáng cần đầy đủ, phân bố đều khắp đảm bảo đủ ánh sáng cần thiết trong quá trình làm việc và cân đối chi phí.

Tôn, mái nhà xưởng đảm bảo sự chắc chắn, không thấm nước hay dột. Các mối nối của mái phải trên cùng một đường thẳng, đảm bảo khoảng cách để không bị hở hoặc vênh khi dãn nở do tác động của nhiệt độ theo mùa, màu sắc thẩm mỹ, độ nghiêng theo quy cách tùy thuộc vào chất liệu của tôn.

Hệ thống thoát nước là không thể thiếu khi xây dựng nhà xưởng gồm có hệ thống thoát nước bên trong dùng máng treo hoặc ống dẫn xuống cống thoát nước. Cống thoát nước cần có nắp đậy bằng bê tông, hệ thống nước hiệu quả không gây ngập úng, trào chất thải và dễ dàng kiểm tra, sửa chữa.

Lắp đặt cửa ra vào, cửa sổ cần chú ý hướng gió, giờ ra vào phân xưởng để đảm bảo sự thông thoáng và an ninh nhà xưởng. Có thể xem xét một số chất liệu dùng làm vách ngăn, cửa nhẹ, tiết kiệm hoặc dễ dàng thay mới, bảo trì hơn.

Cần có cách bố trí máy móc, phân chia dây chuyền, kẻ vạch chỉ dẫn, đóng trần, thiết kế lắp đặt máy tính, bàn ghế, tủ kệ văn phòng hay bổ sung thêm cây, hoa tăng tính thẩm mỹ cho nhà xưởng.

Mặc dù các nguyên tắc xây dựng nhà xưởng cơ bản như trên là không quá phức tạp nhưng trên thực tế để thiết kế thi công một phân xưởng và đưa vào sử dụng an toàn, hiệu quả thường mất rất nhiều thời gian cũng như cần một đội ngũ làm việc có chuyên môn cao để xây dựng thành công, thẩm mỹ. WHA là đơn vị xây dựng nhà xưởng chuyên nghiệp, có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường hỗ trợ quý khách hàng theo đúng quy trình, quy định và tối ưu được thời gian và chi phí bỏ ra.